Jakie dokumenty do notariusza sprzedaż mieszkania?

Proces sprzedaży mieszkania, choć może wydawać się skomplikowany, staje się znacznie prostszy, gdy wiemy, jakie dokumenty przygotować przed wizytą u notariusza. Kluczowe jest, aby wszystkie formalności zostały dopełnione skrupulatnie, co pozwoli uniknąć opóźnień i nieporozumień. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, ma za zadanie sporządzić akt notarialny, który jest podstawą przeniesienia własności nieruchomości. Aby mógł on zostać sporządzony poprawnie, potrzebuje szeregu dokumentów potwierdzających stan prawny i faktyczny lokalu, a także tożsamość stron transakcji.

Przygotowanie dokumentacji jest pierwszym i jednym z najważniejszych kroków w procesie sprzedaży. Zbieranie niezbędnych papierów może zająć trochę czasu, dlatego warto rozpocząć ten etap z odpowiednim wyprzedzeniem. Brak nawet jednego, pozornie błahego dokumentu, może uniemożliwić zawarcie umowy w zaplanowanym terminie. Dotyczy to zarówno sprzedającego, jak i kupującego, choć lista dokumentów dla każdej ze stron może się nieco różnić. Zrozumienie, czego dokładnie wymaga prawo i praktyka notarialna, jest kluczem do sprawnego przeprowadzenia transakcji.

W niniejszym artykule szczegółowo omówimy, jakie dokumenty będą potrzebne sprzedającemu, aby móc skutecznie dokonać sprzedaży mieszkania. Skupimy się na dokumentach potwierdzających prawo własności, dane techniczne lokalu, jego stan prawny, a także obowiązki podatkowe. Poznanie tej listy pozwoli Państwu na efektywne przygotowanie się do wizyty u notariusza, co przełoży się na szybkość i bezpieczeństwo całej transakcji.

Dokumenty potwierdzające prawo własności lokalu mieszkalnego

Podstawowym dokumentem, który sprzedający musi przedstawić notariuszowi, jest ten potwierdzający jego prawo do dysponowania sprzedawanym mieszkaniem. Bez niego nie jest możliwe przeniesienie własności na nowego nabywcę. Istnieje kilka form, w jakich prawo własności może być udokumentowane, a wybór właściwej zależy od sposobu nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela.

Najczęściej spotykaną formą jest akt notarialny, na mocy którego poprzedni właściciel przeniósł własność na obecnego sprzedającego. Może to być umowa sprzedaży, umowa darowizny, umowa o zniesienie współwłasności czy postanowienie sądu o nabyciu spadku. Ważne jest, aby przedstawić oryginał lub notarialnie poświadczony odpis tego dokumentu. Notariusz musi zweryfikować, czy sprzedający jest rzeczywiście uprawniony do sprzedaży lokalu.

W przypadku, gdy mieszkanie zostało nabyte w drodze dziedziczenia, kluczowe będzie postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Dokument ten musi być prawomocny. Jeśli natomiast nieruchomość została nabyta przed 1990 rokiem, kiedy nie obowiązywała jeszcze powszechna księga wieczysta, mogą istnieć inne dokumenty potwierdzające własność, na przykład decyzje administracyjne lub zaświadczenia o przydziale lokalu. W takich sytuacjach notariusz będzie wymagał dodatkowych wyjaśnień i dokumentów.

Kolejnym bardzo ważnym dokumentem, który jest ściśle powiązany z prawem własności, jest odpis z księgi wieczystej. Choć nie zawsze jest on wymagany w formie papierowej, notariusz zawsze sprawdza aktualny stan prawny nieruchomości w elektronicznej księdze wieczystej. Jest to kluczowe dla potwierdzenia braku obciążeń hipotecznych, służebności czy innych ograniczeń, które mogłyby wpłynąć na możliwość sprzedaży lub stać się problemem dla kupującego. Jeśli sprzedający posiada wydrukowany odpis księgi wieczystej, może go przedstawić, jednak notariusz i tak zweryfikuje dane online.

Wyciąg z rejestru gruntów i budynków dla mieszkania

Kolejnym niezbędnym dokumentem w procesie sprzedaży mieszkania jest dokument potwierdzający jego stan prawny i faktyczny w kontekście ewidencji gruntów i budynków. Chociaż potocznie mówimy o „mieszkaniu”, to w kontekście prawnym i administracyjnym często mamy do czynienia z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość, będącą częścią budynku posadowionego na określonej działce gruntu. Dlatego też, informacje zawarte w rejestrze gruntów i budynków są niezwykle istotne.

Notariusz będzie potrzebował dokumentu, który jednoznacznie identyfikuje lokal i jego przynależność do większej całości, czyli budynku oraz działki gruntu. Zazwyczaj jest to wypis z rejestru gruntów, który zawiera informacje o powierzchni działki, jej położeniu, właścicielu oraz przeznaczeniu terenu. W przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość, kluczowe jest również posiadanie wypisu z rejestru gruntów wraz z informacją o położeniu budynku i jego danych technicznych, a także informacji o właścicielu gruntu.

Jeśli mieszkanie stanowi przedmiot własności spółdzielczej własnościowe prawo do lokalu, sytuacja wygląda nieco inaczej. Wówczas nie mówimy o odrębnej nieruchomości gruntowej, a o prawie do lokalu w zasobach spółdzielni. W tym przypadku wymagany jest odpis z rejestru członków spółdzielni oraz zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające istnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz brak zaległości w opłatach czynszowych. Ważne jest również, czy spółdzielnia posiada dokumentację umożliwiającą przekształcenie tego prawa w pełne prawo własności.

Notariusz musi mieć pewność, że dane zawarte w księdze wieczystej odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu i faktycznemu nieruchomości. Wszelkie rozbieżności mogą stanowić przeszkodę w sporządzeniu aktu notarialnego. Dlatego też, warto wcześniej upewnić się, czy dane dotyczące powierzchni lokalu, jego położenia oraz przynależności do budynku i gruntu są zgodne z dokumentacją posiadaną przez sprzedającego. W przypadku wątpliwości, najlepiej skontaktować się z właściwym starostwem powiatowym lub urzędem miasta, który prowadzi rejestr gruntów i budynków, aby uzyskać aktualne i poprawne dokumenty.

Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych i podatkowych

Kolejnym niezwykle istotnym aspektem przygotowań do sprzedaży mieszkania jest uzyskanie dokumentów potwierdzających brak zaległości w obowiązkowych opłatach. Dotyczy to zarówno opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości, jak i zobowiązań podatkowych. Zgodnie z prawem, sprzedaż nieruchomości nie zwalnia poprzedniego właściciela z odpowiedzialności za istniejące zadłużenia, a kupujący musi mieć pewność, że nabywa lokal wolny od takich obciążeń.

Przede wszystkim, jeśli mieszkanie znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, niezbędne jest uzyskanie zaświadczenia o braku zaległości w opłatach czynszowych. Dokument ten potwierdza, że sprzedający uregulował wszystkie bieżące i zaległe raty czynszu, fundusz remontowy oraz inne opłaty związane z eksploatacją lokalu. Takie zaświadczenie jest zazwyczaj wydawane przez zarząd spółdzielni lub wspólnoty na wniosek właściciela lokalu. Jest to kluczowy dokument dla kupującego, który w ten sposób zyskuje pewność, że nie przejmie na siebie ewentualnych długów.

Równie ważne jest zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości. Podatek ten jest zobowiązaniem wobec gminy i jego terminowe uregulowanie jest obowiązkiem każdego właściciela nieruchomości. Zaświadczenie takie można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta właściwym ze względu na lokalizację nieruchomości. Dokument ten potwierdza, że sprzedający nie ma żadnych niezapłaconych zobowiązań podatkowych związanych z posiadanym mieszkaniem.

W przypadku, gdy mieszkanie było wykorzystywane do działalności gospodarczej, mogą być wymagane również inne zaświadczenia, na przykład o braku zaległości w podatku VAT lub dochodowym. Jednakże, dla typowej transakcji sprzedaży mieszkania mieszkalnego, dwa wspomniane zaświadczenia – o braku zaległości czynszowych i podatku od nieruchomości – są absolutnie kluczowe. Notariusz, sporządzając akt notarialny, zwraca szczególną uwagę na te kwestie, aby zapewnić bezpieczeństwo prawne obu stronom transakcji.

Dowód tożsamości sprzedającego i kupującego

Niezależnie od rodzaju transakcji i przedmiotowej nieruchomości, notariusz ma obowiązek zweryfikować tożsamość wszystkich stron umowy. Jest to podstawowa zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego i gwarancja, że umowa zawierana jest z osobami uprawnionymi do dokonania takiej czynności. Dlatego też, zarówno sprzedający, jak i kupujący, muszą posiadać przy sobie ważny dokument tożsamości.

Najczęściej akceptowanymi dokumentami tożsamości w Polsce są dowód osobisty lub paszport. Ważne jest, aby dokument był aktualny, tzn. nie był przeterminowany. Notariusz porówna dane zawarte w dokumencie tożsamości ze stanem faktycznym oraz danymi przedstawionymi w innych dokumentach dotyczących nieruchomości. W przypadku wątpliwości, notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty lub wyjaśnienia.

W sytuacji, gdy jedna ze stron transakcji jest cudzoziemcem, wymagania dotyczące dokumentów tożsamości mogą być nieco inne. Oprócz ważnego paszportu, cudzoziemiec może być zobowiązany do przedstawienia karty pobytu lub innego dokumentu potwierdzającego jego legalny pobyt na terytorium Polski. Warto wcześniej skontaktować się z kancelarią notarialną, aby upewnić się, jakie konkretne dokumenty będą wymagane w takim przypadku. Czasami może być konieczne również przedstawienie dokumentu potwierdzającego numer PESEL lub jego odpowiednik.

Dodatkowo, w przypadku, gdy sprzedający lub kupujący działa przez pełnomocnika, notariusz będzie wymagał okazania ważnego pełnomocnictwa, sporządzonego w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo musi zawierać precyzyjne określenie zakresu umocowania, czyli musi jasno wskazywać, że pełnomocnik jest uprawniony do sprzedaży lub zakupu konkretnej nieruchomości. Sama weryfikacja tożsamości pełnomocnika również będzie konieczna, a dodatkowo notariusz zweryfikuje tożsamość osoby, która udzieliła pełnomocnictwa, na podstawie dokumentów przedstawionych przy sporządzaniu pełnomocnictwa.

Dane techniczne i prawne mieszkania

Poza dokumentami potwierdzającymi prawo własności i brak zaległości, notariusz potrzebuje również szczegółowych informacji dotyczących samego mieszkania. Dane te pozwalają na precyzyjne opisanie przedmiotu sprzedaży w akcie notarialnym, co jest kluczowe dla uniknięcia przyszłych nieporozumień. Chodzi tu o dokładne określenie jego położenia, powierzchni, liczby pomieszczeń, a także o informacje dotyczące jego stanu prawnego w szerszym kontekście.

Podstawowym dokumentem, który zawiera kluczowe dane techniczne, jest zazwyczaj wypis z rejestru budynków lub jego odpowiednik. Choć wcześniej wspomnieliśmy o wypisie z rejestru gruntów, to wypis z rejestru budynków dostarcza szczegółowych informacji o samym obiekcie budowlanym, w którym znajduje się sprzedawane mieszkanie. Zawiera on informacje o jego konstrukcji, przeznaczeniu, roku budowy, a także o jego podstawowych wymiarach.

Bardzo ważne jest również posiadanie dokumentu potwierdzającego powierzchnię mieszkania. Może to być protokół z pomiaru, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, lub informacja zawarta w akcie notarialnym, na mocy którego sprzedający nabył mieszkanie. Dokładna powierzchnia jest kluczowa dla ustalenia ceny sprzedaży oraz dla celów podatkowych. Notariusz musi wpisać tę powierzchnię do aktu notarialnego.

Warto również przygotować wszelkie dokumenty dotyczące ewentualnych remontów, modernizacji lub przebudowy mieszkania. Choć nie zawsze są one formalnie wymagane, mogą stanowić cenne informacje dla kupującego i potencjalnie wpłynąć na jego decyzję. Jeśli sprzedający posiada pozwolenia na budowę lub inne dokumenty związane z takimi pracami, warto je przedstawić.

Kolejnym elementem, na który notariusz zwróci uwagę, są informacje o sposobie ogrzewania mieszkania, dostępie do mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja) oraz o istniejących obciążeniach, takich jak hipoteka czy służebności. Choć te ostatnie powinny być widoczne w księdze wieczystej, warto mieć świadomość ich istnienia i być przygotowanym na ewentualne pytania. W przypadku lokali w budynkach wielorodzinnych, ważne są również informacje o zarządcy budynku (spółdzielnia lub wspólnota) i jego regulaminach.

Aktualny odpis z księgi wieczystej i jego znaczenie

Księga wieczysta stanowi podstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Jest to publiczny rejestr, w którym zapisane są wszystkie kluczowe dane dotyczące własności, obciążeń, hipoteki, służebności oraz innych praw i roszczeń związanych z daną nieruchomością. Dla notariusza, jak i dla kupującego, aktualny odpis z księgi wieczystej jest dokumentem o fundamentalnym znaczeniu, pozwalającym na bezpieczne przeprowadzenie transakcji.

Notariusz, przed przystąpieniem do sporządzenia aktu notarialnego, zawsze sprawdza stan prawny nieruchomości w elektronicznej księdze wieczystej. Ma do tego dostęp online i jest to jego obowiązek. Pozwala mu to na zweryfikowanie, czy sprzedający rzeczywiście jest jedynym właścicielem nieruchomości, czy nie istnieją obciążenia hipoteczne, które wymagałyby zgody banku lub spłaty przed przeniesieniem własności, a także czy nie ma innych wpisów, które mogłyby wpłynąć na transakcję.

Choć notariusz sam sprawdza księgę wieczystą online, to posiadanie przez sprzedającego aktualnego, papierowego odpisu z księgi wieczystej może być pomocne. Taki odpis zawiera pełne informacje o wszystkich działach księgi – Dział I (Oznaczenie nieruchomości), Dział II (Właściciel i użytkownik wieczysty), Dział III (Prawa, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością) oraz Dział IV (Hipoteka). Pozwala to na szybkie odniesienie się do konkretnych zapisów i wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości.

Szczególną uwagę należy zwrócić na Dział IV księgi wieczystej, gdzie wpisana jest hipoteka. Jeśli hipoteka istnieje, sprzedający musi przedstawić zgodę banku na sprzedaż nieruchomości lub dokonać spłaty kredytu przed transakcją. Notariusz będzie musiał uwzględnić te kwestie w akcie notarialnym, na przykład poprzez wpisanie oświadczenia o spłacie długu i zwolnieniu hipoteki. Jest to jeden z najczęstszych powodów opóźnień w transakcjach, dlatego warto upewnić się, jakie kroki należy podjąć, aby hipoteka została odpowiednio uregulowana.

W przypadku, gdy sprzedający nabył mieszkanie w drodze spadku, darowizny lub kupna, a księga wieczysta nie została jeszcze zaktualizowana, może to stanowić problem. Notariusz będzie wymagał przedstawienia dokumentu, na mocy którego nastąpiło nabycie, a następnie dokonania wpisu do księgi wieczystej przed sporządzeniem aktu sprzedaży. Dlatego kluczowe jest, aby księga wieczysta odzwierciedlała aktualny stan prawny nieruchomości.

Dokumenty dotyczące obciążeń hipotecznych i ich uregulowania

Obecność hipoteki na nieruchomości jest jednym z najczęściej występujących czynników wpływających na proces sprzedaży mieszkania. Hipoteka to zabezpieczenie kredytu bankowego, które jest wpisane w księdze wieczystej. Jeśli sprzedawane mieszkanie jest obciążone hipoteką, sprzedający musi podjąć odpowiednie kroki, aby uregulować tę kwestię przed lub w trakcie transakcji. Notariusz musi mieć pewność, że kupujący nabywa nieruchomość wolną od tego rodzaju obciążeń, chyba że strony ustalą inaczej.

Głównym dokumentem, który potwierdza istnienie hipoteki, jest oczywiście odpis z księgi wieczystej, gdzie w Działach III i IV widnieją odpowiednie wpisy. Jednak kluczowe dla przebiegu transakcji jest uzyskanie zgody banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką. Bank, jako wierzyciel hipoteczny, musi wyrazić zgodę na przeniesienie własności. Zazwyczaj taka zgoda wydawana jest pod warunkiem, że środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu.

Najczęściej spotykanym scenariuszem jest spłata kredytu hipotecznego w momencie sprzedaży. Sprzedający musi wcześniej skontaktować się ze swoim bankiem, aby uzyskać tzw. promesę lub zaświadczenie o wysokości zadłużenia na dzień planowanej transakcji. Na tej podstawie notariusz może dokonać przelewu części środków bezpośrednio do banku, aby spłacić kredyt. Po spłacie kredytu, bank wystawia dokument potwierdzający spłatę i zobowiązuje się do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Proces ten może chwilę potrwać.

Ważne jest, aby sprzedający jasno komunikował się z kupującym na temat istniejącej hipoteki i planowanego sposobu jej uregulowania. Kupujący musi mieć pełną świadomość, że jego pieniądze zostaną częściowo lub całkowicie przeznaczone na spłatę zadłużenia sprzedającego. Notariusz musi jasno opisać w akcie notarialnym sposób rozdysponowania środków z ceny sprzedaży.

Jeśli natomiast strony transakcji ustalą, że kupujący przejmie na siebie część kredytu hipotecznego (co jest rzadko spotykane i wymaga zgody banku na zmianę dłużnika), wówczas forma aktu notarialnego będzie inna, a sam proces bardziej skomplikowany. Zazwyczaj jednak, standardowa procedura zakłada spłatę długu przez sprzedającego przed lub w momencie sprzedaży.

Dokumenty podatkowe związane ze sprzedażą mieszkania

Sprzedaż mieszkania wiąże się z potencjalnymi obowiązkami podatkowymi, o których zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni pamiętać. Choć nie zawsze sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, to istnieją pewne dokumenty i procedury, które należy dopełnić. Odpowiednie przygotowanie się w tym zakresie pozwoli uniknąć nieprzyjemności związanych z kontrolą podatkową.

Najważniejszym zagadnieniem podatkowym związanym ze sprzedażą nieruchomości jest podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT). Zgodnie z polskim prawem, dochód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W takim przypadku, sprzedający jest zobowiązany do złożenia odpowiedniej deklaracji podatkowej (najczęściej PIT-39) i zapłacenia należnego podatku.

Ważne jest, aby sprzedający znał datę nabycia nieruchomości i dokładnie obliczył pięcioletni okres. Jeśli sprzedaż nastąpiła po upływie tego terminu, zwolniona jest z podatku dochodowego. Jednakże, nawet w takiej sytuacji, warto mieć dokumentację potwierdzającą datę nabycia, na przykład pierwotny akt notarialny zakupu lub prawomocne postanowienie o nabyciu spadku.

W akcie notarialnym sprzedaży, notariusz zazwyczaj wymaga od sprzedającego złożenia oświadczenia o tym, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Na tej podstawie kupujący jest zwolniony z obowiązku pobrania i odprowadzenia podatku u źródła. Jeśli sprzedający oświadczy, że sprzedaż nie podlega opodatkowaniu (bo minęło pięć lat), kupujący nie musi się tym martwić. W przeciwnym razie, w niektórych przypadkach, to kupujący może być zobowiązany do pobrania części podatku.

Dodatkowo, warto pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który jest w całości po stronie kupującego. Notariusz pobiera ten podatek i odprowadza go do urzędu skarbowego. Sprzedający nie ponosi bezpośrednich kosztów związanych z PCC, jednakże jego wysokość wpływa na całkowity koszt transakcji dla kupującego.

Warto również zwrócić uwagę na podatek od spadków i darowizn, jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze darowizny lub spadku. Jeśli sprzedający zwolnił się z podatku od spadków i darowizn (np. na podstawie ulgi dla najbliższej rodziny), to sprzedaż nieruchomości po jakimś czasie zazwyczaj nie generuje już dodatkowych obowiązków podatkowych, chyba że minął wspomniany pięcioletni okres od nabycia.

Zaświadczenie o braku zameldowania w sprzedawanym mieszkaniu

Zgodnie z polskim prawem, każdy, kto przebywa na terytorium Polski przez określony czas, ma obowiązek zameldowania się. Dotyczy to również sytuacji, gdy ktoś mieszka w lokalu mieszkalnym. W przypadku sprzedaży mieszkania, kluczowe jest, aby sprzedający mógł potwierdzić, że w lokalu nikt nie jest już zameldowany, a zwłaszcza on sam. Jest to istotne z punktu widzenia administracyjnego i prawnego, zapewniające płynne przeniesienie własności i uniknięcie problemów związanych z prawem do lokalu.

Notariusz, sporządzając akt notarialny, zazwyczaj wymaga od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia o braku zameldowania osób w sprzedawanym lokalu. Jest to dokument, który potwierdza, że w mieszkaniu nie są zameldowani żadni lokatorzy, w tym sam sprzedający. Takie zaświadczenie można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta, w wydziale właściwym do spraw meldunkowych. Wniosek o wydanie takiego zaświadczenia składa się zazwyczaj na podstawie dowodu osobistego lub innego dokumentu potwierdzającego tożsamość oraz dokumentu potwierdzającego prawo do lokalu (np. akt notarialny). W niektórych przypadkach, jeśli sprzedający jest ostatnią zameldowaną osobą, a nie ma innych lokatorów, może wystarczyć oświadczenie sprzedającego złożone przed notariuszem, ale najlepiej wcześniej to potwierdzić w urzędzie.

Brak takiego zaświadczenia lub nieuregulowana kwestia zameldowania może stanowić przeszkodę w finalizacji transakcji. Kupujący musi mieć pewność, że po zakupie mieszkania nie będzie musiał zmagać się z problemem wymeldowania poprzednich lokatorów, zwłaszcza jeśli są oni z nim spokrewnieni lub mają inne powody, by pozostać zameldowani. Zameldowanie wiąże się z pewnymi prawami, na przykład do korzystania z lokalu, dlatego jego uregulowanie jest kluczowe dla kupującego.

Warto podkreślić, że obowiązek wymeldowania dotyczy również osób, które faktycznie nie mieszkają w danym lokalu, ale są tam formalnie zameldowane. W takim przypadku sprzedający powinien podjąć kroki w celu ich wymeldowania przed wizytą u notariusza. Proces ten może zająć trochę czasu, dlatego warto zająć się tym z wyprzedzeniem.

Posiadanie aktualnego zaświadczenia o braku zameldowania jest dowodem na to, że sprzedający dopełnił wszelkich formalności administracyjnych związanych z lokalem, co dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo transakcji dla kupującego i ułatwia pracę notariuszowi.

Oświadczenie o stanie technicznym i prawnym mieszkania

Podczas finalizacji transakcji sprzedaży mieszkania u notariusza, sprzedający jest zobowiązany do złożenia szeregu oświadczeń dotyczących sprzedawanego lokalu. Jednym z kluczowych jest oświadczenie o jego stanie technicznym i prawnym. Ma ono na celu zapewnienie kupującemu pełnej informacji o nieruchomości i uchronienie go przed ewentualnymi wadami ukrytymi lub nieujawnionymi problemami prawnymi.

W ramach oświadczenia o stanie technicznym, sprzedający powinien poinformować kupującego o wszelkich istotnych wadach, które są mu znane i mogą wpływać na wartość lub użytkowanie mieszkania. Dotyczy to na przykład problemów z instalacjami (elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową), wad konstrukcyjnych budynku, problemów z wilgociącią, czy też uszkodzeń elementów stałych mieszkania. Sprzedający nie musi ujawniać drobnych usterek, które są naturalne dla użytkowanego lokalu, ale ma obowiązek poinformować o tych, które mogą mieć znaczenie dla kupującego.

Kolejnym istotnym elementem jest oświadczenie o stanie prawnym mieszkania. Sprzedający potwierdza, że jest jedynym właścicielem nieruchomości i ma pełne prawo do jej sprzedaży. Powinien również poinformować o wszelkich znanych mu obciążeniach, które nie są wpisane w księdze wieczystej, na przykład o trwających postępowaniach sądowych związanych z nieruchomością, czy o zawartych umowach najmu lub dzierżawy, które mogłyby obciążać nowego właściciela. Choć notariusz weryfikuje księgę wieczystą, sprzedający ma obowiązek poinformować o innych, potencjalnie istotnych dla kupującego kwestiach prawnych.

W akcie notarialnym znajdzie się również oświadczenie sprzedającego dotyczące braku zaległości w opłatach (o czym wspominaliśmy wcześniej), a także oświadczenie o tym, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedający może być również zobowiązany do złożenia oświadczenia o braku toczących się postępowań egzekucyjnych dotyczących nieruchomości.

Złożenie fałszywego oświadczenia przez sprzedającego może mieć poważne konsekwencje prawne, w tym odpowiedzialność cywilną wobec kupującego za wady ukryte lub wprowadzenie w błąd. Dlatego też, sprzedający powinien podchodzić do tej kwestii z pełną odpowiedzialnością i szczerością. Kupujący, z kolei, powinien dokładnie zapoznać się z treścią oświadczeń i w razie wątpliwości dopytać o szczegóły.